Fastighetsbolaget Wallenstam skapade vågor på aktiemarknaden i dagarna då bolaget meddelade att ett projekt i Solberga i Stockholm omvandlas från bostadsrätter till hyresrätter. Svagt intresse för de tänkta bostadsrätterna ligger bakom beslutet. På en börs som redan är nervös för en sättning på bomarknaden var det ovälkomna nyheter.

Oron har främst drabbat bostadsutvecklarna som ju huvudsakligen producerar bostadsrätter. För Wallenstam är hyresrätter huvudprodukten så det påverkar inte lika direkt. Även Wallenstam behöver dock sälja av fastigheter löpande för att finansiera de ambitiösa produktionsplanerna.

Wallenstam grundades 1944 och var från början ett byggbolag specialiserat på bostäder. I början av 2000-talet återupptog Wallenstam den delen av verksamheten och den har sedan dess vuxit snabbt. Under femårsplanen som sträckte sig från 2008 till 2013 producerades drygt 2 500 nya bostäder. I planen för 2014 till 2018 höjdes målet till 7 500 stycken.

Det är den stora efterfrågan som drivit på Wallenstams ökade bostadsproduktion. Den har också fått bolaget att satsa allt mer i Stockholm där marknaden varit allra hetast de senaste åren.

Affärsplanen förutsätter 1 500 nya bostäder varje år. Det kräver årliga investeringar på 2-3 miljarder kronor i projekt. Kassaflödena räcker inte till för att finansiera en så hög produktion så löpande försäljningar, huvudsakligen som bostadsrätter, är en del av planen.

Fastigheter med begränsad tillväxtpotential säljs av för att istället finansiera antingen egna projekt eller förvärv av fastigheter med bättre potential. Det bidrar till såväl bra tillväxt som bra lönsamhet i förvaltningen.

Wallenstam ägde vid halvårsskiftet i år cirka 200 fastigheter värderade till 39 miljarder kronor. Bolaget är mest känt för sina bostäder men beståndet är relativt väl diversifierat. Räknat på yta bestod fastighetsportföljen till 53 procent av bostäder, 42 procent kommersiella lokaler och 5 procent samhällsfastigheter.

Bostäder är en trygg fastighetsform att äga då de nästan alltid är fullt uthyrda. Låg risk medför dock även låg avkastning så därför blir det en bättre mix att även ha en del kommersiella lokaler.

Totalt sett återfinns en tredjedel av ytorna i Stockholm och två tredjedelar i Göteborg. Beståndet i Göteborg består till två tredjedelar av kommersiella lokaler medan det i Stockholm är två tredjedelar bostäder. Stockholm, tillsammans med Uppsala, står också för merparten av de pågående projekten.

Att bygga egna bostadsfastigheter är ett bra sätt att få en bättre avkastning på fastigheterna. Wallenstam är en stor aktör och kan förhandla till sig bra priser från sina underleverantörer. Målsättningen är att få en värdetillväxt på varje investerad krona i projekten på 30-40 procent. Det har man klarat de senaste åren då de färdigställda projekten genererat värdetillväxt på 40-45 procent.

Den omfattande projektverksamheten i Wallenstam ligger till grund för bolagets målsättning om att öka substansvärdet med minst 10 procent om året. Hittills ligger snittet från 2014 på  drygt 16 procents årlig substansvärdetillväxt. Den stora efterfrågan på bostäder har höjt värdena i Wallenstams fastighetsportfölj men värdetillväxten är även ett resultat av lönsamma projekt och en förbättrad effektivitet i förvaltningen.

Vid halvårsskiftet uppgick det långsiktiga substansvärdet i Wallenstam till 73,82 kronor. Med aktiekursen på cirka 82,50 kronor innebär det en premie på nästan 12 procent mot substans. För att motivera det krävs en fortsatt bra värdetillväxt i Wallenstam under de kommande åren.

Vid halvårsskiftet noterade Wallenstam en ökning av substansvärdet på nära 20 procent jämfört med året innan. Av den orealiserade värdetillväxten i Wallenstams fastighetsportfölj det senaste året har nyproduktion svarat för 22 procent, resten är stigande marknadspriser.

Vd Hans Wallenstam skriver i halvårsrapporten att han tror värdeökningarna på fastighetsmarknaden kommer att mattas av framöver. Priserna är helt enkelt så höga att det är svårt att se att de kan stiga mer.

Hans Wallenstam

Får han rätt i det kommer det att innebära minskad substansvärdetillväxt även för Wallenstam. Projekten kommer fortfarande att bidra positivt, men de senaste årens kraftiga tillväxt kommer inte att upprepas. Skulle fastighetspriserna börja falla kommer även Wallenstams substansvärden att sjunka.

De analytiker som bevakar Wallenstam räknar enligt databasen Factset med att substansvärdet i bolaget ökar med cirka 6 procent om året de kommande åren.

Som sagt är aktiemarknaden för tillfället djupt oroad när det gäller bostadsmarknaden, framför allt i Stockholm. I princip alla bostadsutvecklare har fallit kraftigt de senaste månaderna. Wallenstams aktie har dock klarat sig helskinnad vilket hänger samman med att bolaget huvudsakligen bygger hyresrätter.

Efterfrågan på hyresrätter är fortfarande mycket stor och om fler börjar oroa sig för fallande bostadspriser kommer det att öka efterfrågan på hyresrätter ännu mer. Någon risk för ökande vakanser ser vi därför inte när det gäller Wallenstam.

Däremot skulle bolaget få svårare att finansiera sin omfattande projektverksamhet om efterfrågan på bostadsrätter dämpas. Precis som alla andra fastighetsbolag påverkas Wallenstam dessutom negativt av stigande räntor. Det slår direkt mot värderingarna i fastighetsportföljen och mot substansvärdet.

Sammantaget ser vi lite för många orosmoln på fastighetshimlen för att vi ska se Wallenstam-aktien som köpvärd på några kvartals sikt. Som långsiktigt investering gillar vi fortfarande aktien men på lite kortare sikt stannar rekommendationen vid neutral.