Fabege: Full fart men orosmolnen hopas

Aktieanalys Fabege håller ett fortsatt högt tempo i sin framgångsrika projektverksamhet. Vinsterna ökar kraftigt men stigande räntor är ett orosmoln på himlen för hela sektorn.

Fastighetsbolaget Fabege har varit extremt framgångsrikt med sitt jättelika byggprojekt i Arenastaden i Solna norr om Stockholm. En hel stadsdel har byggts upp i anslutning till Friends-arenan och fyllts med bostäder, restauranger och den jättelika shoppinggallerian Mall of Scandinavia.

För Fabege är det dock kontorsytor som är intressant. Bolaget har projekterat och äger merparten av kontorsytorna i Arenastaden. Fabege har de senaste åren lyckats få in stora hyresgäster som Vattenfall, SEB och Telia vilket höjt statusen på hela området.

Många projekt pågår fortfarande i Arenastaden men aktiviteten är inte lika hög som för några år sedan. Därmed har Fabege möjlighet att lägga krut på ett par andra områden i Solna: Solna Business Park och Haga Norra.

I och med Arenastaden har Fabege gått från att projektera enstaka fastigheter till att bygga hela stadsdelar. Det är ett fokus som bolaget behåller även i de nya större projekten.

I Solna Business Park har Fabege ägt fastigheter en längre tid men nu har bolaget planer för att rusta upp hela området. Renovering av 144 000 kvadratmeter kontor planeras och nybyggnad av ytterligare 180 000 kvadratmeter.

En av de faktorer som gjort Arenastaden-projektet framgångsrikt är att det finns gott om bostäder i området. Det skapar en levande stadsdel som inte dör efter kontorstid. Det skapar i sin tur bättre förutsättningar för butiker, restauranger och andra sociala inrättningar. Fagebe planerar därför för 2 000 lägenheter även i Solna Business Park.

Haga Norra är ett nytt område för Fabege. Det ligger i anslutning till Arenastaden och där planerar bolaget för 900 lägenheter och 70 000 kvadratmeter kontorsytor.

Solna svarar totalt sett för 48 procent av värdena i Fabeges fastighetsportfölj. Stockholms innerstad svarar för 43 procent och Hammarby Sjöstad för 8 procent.

Projektutveckling har alltid varit en viktig del av Fabeges verksamhet. Den delen har växt kraftigt de senaste åren och affärsområdet Förädling, som rymmer projekten, stod i fjol för 22 procent av Fabeges totalaresultat. Bidraget första halvåret i år har varit 26 procent. Fabege står i dagsläget för ungefär hälften av alla pågående nybyggen av kontorsfastigheter i Stockholm.

Målsättningen är att investera minst 1,5 miljarder kronor om året i ny-, om- och tillbyggnader och få en avkastning på minst 20 procent på detta. De senaste åren har dock bolaget legat långt över detta. I fjol investerades exempelvis 2,2 miljarder och avkastningen på genomförda projekt låg på hela 87 procent.

Redan vid halvårsskiftet i år hade Fabege investerat knappt 1,5 miljarder kronor och avkastningen på investerat kapital låg på 54 procent.

Även den löpande förvaltningen utvecklas bra för Fabege. Konjunkturen är stark och efterfrågan på kontorsytor i Stockholm är stor. Hyrorna stiger därför. I de kontrakt som Fabege omförhandlat under första halvåret i år har hyrorna i snitt höjts med 27 procent. Det har, tillsammans med färdigställda projekt, bidragit till sammantaget 7 procent högre intäkter för perioden.

Med allt fler nybyggda och nyrenoverade fastigheter i beståndet blir också förvaltningen allt mer effektiv vilket förbättrar lönsamheten. Borträknat värdeökningar i fastighetsbeståndet förbättrades Fabeges rörelseresultat med 10 procent.

Substansvärdet, som inkluderar effekten från värdeökningarna, var vid halvårsskiftet 32 procent högre än för ett år sedan. Per aktie uppgick det långsiktiga substansvärdet i Fabege till 173 kronor.

Dagens aktiekurs på dryga 168 kronor innebär således en liten rabatt mot substans. För inte så länge sedan handlades fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen med kraftiga premier mot substansvärdena. Aktiemarknaden tog helt enkelt ut fortsatt substanstillväxt i förskott. Idag är man inte längre lika säker på att fastighetspriserna kommer att fortsätta stiga i framtiden.

Räntan är en viktig faktor för värdet på fastigheter och det mesta pekar på att vi befinner oss på botten i den här cykeln. Högre räntor kommer således att innebära press på substansvärdena framöver.

Efterfrågan på kontorsytor väntas däremot vara fortsatt stark de kommande åren. Svensk ekonomi väntas hålla ångan uppe även nästa år och om europakonjunkturen fortsätter att stärkas bör det gynna Sverige under längre tid.

De analytiker som bevakar Fabege räknar enligt databasen Factset med att substansvärdet ökar med cirka 7 procent om året de kommande åren. Direktavkastningen i Fabege-aktien väntas uppgå till 2,5 procent respektive 2,7 procent de närmaste åren.

Bygg- och fastighetssektorn har varit svajig på börsen de senaste åren men Fabege-aktien har klarat sig bra. Kursen steg framför allt kraftigt i våras och aktien står fortfarande på plus 14 procent från årsskiftet.

I dagsläget värderas som sagt Fabege strax under substansvärdet och om den värderingen står sig pekar prognoserna mot en fortsatt stadig kursuppgång de kommande åren. Blir scenariot med stigande räntor tydligare finns dock risken att aktien börjar värderas med en större rabatt. Stiger räntorna snabbare än väntat finns också en risk att prognoserna får skruvas ned.

Det finns dessutom ett antal förslag på ändrad företagsbeskattning och minskad avdragsrätt som om de införs kommer att påverka fastighetsbolagens vinster. Inledningsvis väntas de negativa effekterna bli små till följd av dagens låga räntor. Vid högre räntor blir de dock större.

Ränteoron har varit ett tema på börsen en tid nu och vi tror att det kommer att bestå. Mot detta står det faktum att fastighetsbolagen fortfarande har extremt goda tider. Så har det förvisso sett ut det senaste året och Fabege-aktien har ändå lyckats såga sig uppåt på börsen. Vi tycker dock att förhållandet mellan risk och möjlig avkastning de kommande åren känns ofördelaktig. Rekommendationen stannar därför vid neutral

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Fabege Neutral 169,40 -

Kommentarer (0)

Kommentarsfunktionen är avstängd för denna artikel.

Mer från förstasidan

Placeras utländska aktieanalyser

Frankfurt

Det är lätt att köpa utländska aktier. Här finns ett urval av Placeras utlandsanalyser.

Sök på Placera

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
3-mån stibor - -
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -