Fastighetsbolaget Diös har inlett 2016 svagt. Bolaget genomför just nu en stor nyemission och det har skapat ett säljtryck i aktien som pressat tillbaka kursen cirka 10 procent, om vi justerar för teckningsrätterna.

Totalt är det dryga 1,8 miljarder kronor som Diös hämtar in i den pågående nyemissionen, som är garanterad. Pengarna går till att delfinansiera den storaffär som presenterades i november i fjol då en fastighetsportfölj värd 4,5 miljarder kronor köptes från Castellum.

Storleken kan jämföras med de 13,4 miljarder som Diös fastigheter värderades till vid utgången av tredje kvartalet.

Emissionen ökar antalet aktier med 80 procent och för många befintliga aktieägare blir innehavet väl stort om man tecknar sig fullt ut.

Det finns även flera andra bidragande faktorer, men sammantaget har de inneburit att många teckningsrätter kommit ut till försäljning. Det har i sin tur dragit med sig aktiekursen nedåt.

Fastigheterna som Diös förvärvar tycks det dock inte vara några fel på. Portföljen består av 32 fastigheter centralt belägna i Umeå, Luleå och Sundsvall.

Det är orter där Diös redan äger fastigheter och affären stärker således bolagets ställning på dessa marknader. Det rör sig huvudsakligen om kontor och butikslokaler och räknat på hyresvärdena är 93 procent uthyrt.

Vissa synergier i form av stordriftsfördelar kan utvinnas och hyresgästbasen breddas bland annat inom offentlig verksamhet.

Bolaget befäster också sin position som norra Sveriges största fastighetsbolag.

Säljaren Castellum rapporterar att intresset för den nu sålda fastighetsportföljen var stort. Prislappen landade 16 procent högre än vad Castellum själv betalade för fastigheterna i våras då de följde med i köpet av Norrporten.

Att Diös betalar relativt mycket för fastigheterna går att utläsa ur direktavkastningen till vilka de köps.

Direktavkastningen är i det här sammanhanget fastigheternas driftnetto i förhållande till värdet (driftnetto är hyresintäkterna minus förvaltningskostnaderna). En låg direktavkastning innebär ett högt värde.

Förvärvet gör till en direktavkastning på 5,3 procent vilket kan jämföras med snittet på Diös övriga fastigheter som vid utgången av tredje kvartalet låg på 6,5 procent.

Bestånden är inte identiska men skillnaden är ändå stor.

Affären påverkar också Diös nyckeltal negativt. Antalet aktier ökar som sagt med nästan 80 procent samtidigt som emissionen pro forma ökar det egna kapitalet med 45 procent.

Räknat per aktie leder det till att Diös substansvärde faller med knappt 25 procent och förvaltningsresultatet (enligt bolagets egna bedömning av intjäningsförmågan) med 27 procent.

Affären har heller inte mottagits med några större ovationer från aktiemarknaden. Snarare tvärtom.

En så stor affär till en hög prislapp i ett läge där allt fler räknar med att toppen för fastighetsmarknaden nu passerats för den här gången har fått många att dra öronen åt sig.

Tillgången till finansiering för fastighetsbolagens affärer är fortfarande god men villkoren ser ut att ha passerat toppen för drygt ett år sedan. Det har lett till oro på aktiemarknaden och fastighetssektorn har varit skakig det senaste året.

Läget har förvärrats de senaste månaderna i och med att räntorna rört sig uppåt och många fastighetsaktier har backat på börsen under hösten.

I och med att bolagen fortfarande rapporterar mycket starka resultat har fallande aktiekurser lett till att värderingarna kommit ned en hel del i sektorn.

Diös är inget undantag. Bolaget är räntekänsligt med en skuldsättning på fastigheterna på cirka 60 procent. Aktien är också ned dryga 20 procent sedan september.

Enligt bolagets egen bedömning kommer Diös efter affären att ha potential att nå ett förvaltningsresultat före skatt på 794 Mkr på årsbasis.

Per aktie motsvarar det 5,90 kronor. Med dagens aktiekurs innebär det ett p/e-tal på 7,2. Mot pro forma substansvärdet värderas aktien med en rabatt på 16 procent.

Diös har genom åren gjort sig känd som en frikostig utdelare. Direktavkastningen i aktien brukar ligga högst bland fastighetsbolagen.

I och med att man som aktieägare nu måste betala för dyrare fastigheter kommer dock även direktavkastningen, allt annat lika, att påverkas negativt. Det har säkerligen bidragit till kurspressen på Diös-aktien.

På nuvarande kursnivåer har dock direktavkastningen åter potential att bli rejält hög. Skulle bolaget exempelvis nå ett förvaltningsresultat på 700 Mkr för 2017 och dela ut hälften av det, med avdrag för aktuell skatt, skulle direktavkastningen landa kring 6 procent.

Nyckeltalen ser således rätt attraktiva ut i Diös på dagens kursnivåer. Insiderköpen har också duggat tätt de senaste månaderna.

Vd, ordförande och affärsutvecklingschefen har alla köpt på sig mer aktier efter affären. Det är alltid en positiv signal när ledningen ser köptillfällen i den egna aktien.

Handeln med teckningsrätter avslutas den 19 januari. Efter det borde säljtrycket i Diös-aktien avta.

Vi är generellt lite tveksamma till fastighetssektorn för tillfället i och med de förväntningar som finns om stigande räntor framöver.

Diös tycker vi dock är värd en chansning på dagens nedtryckta nivåer. Rekommendationen blir därför köp.

OBS! Befintliga aktieägare som inte avser att delta i nyemissioinen måste komma ihåg att sälja sina teckningsrätter senast 19 januari. Varje aktie ger en teckningsrätt och de är i dagsläget värda drygt 9 kronor styck. Efter den 19:e blir de värdelösa.