Fastighetsbolaget Balder, med vd och huvudägare Erik Selin i spetsen, har varit den stora vinnaren på de senaste årens gyllene fastighetsmarknad.

Bolaget var illa ute under finanskrisen men sedan dess har utvecklingen varit fenomenal. Aktien är upp cirka 3 300 procent räknat från bottennivåerna i slutet av 2008.

I princip alla fastighetsbolag har gått mycket bra under den perioden men Erik Selin har varit mästerlig i att via en aktiv förvärvsstrategi krama ur vinsttillväxt ur marknaden. Substansvärdet var 21 kronor per stamaktie 2008. Idag uppgår det till cirka 185 kronor.

Det är en stark tillväxt men förvisso inga tusentals procent. Värderingen av Balder-aktien har, precis som i hela sektorn, stigit kraftigt.

Förutom stigande substansvärden till följd av den kraftiga uppgången i fastighetspriserna har även sektorn börjat värderas med premie mot substansvärdena istället för som tidigare en rabatt.

Det ger en kraftig hävstång i aktiekurserna vilket förklarar fastighetssektorns framfart på börsen de senaste åren.

I Balder har hävstången varit extra kraftig eftersom aktien under åren kring finanskrisen sågs som mer riskabel än resten av sektorn och därför värderades till en kraftig rabatt mot substans.

Erik Selin var en ung vd som i högt tempo köpte alla möjliga typer av fastigheter i alla möjliga geografiska lägen. Uppfattningen var att han var mer intresserad av affärer än förvaltning och att Balder var ekonomiskt skakigt.

I takt med att vinsterna rusat har dock synen på Balder svängt och de senaste åren har aktien istället handlats med en premie mot övriga sektorn.

Fortfarande är Balder mer opportunistiskt än många andra fastighetsbolag. Där andra strävar efter ett geografiskt samlat bestånd och vanligtvis håller sig till antingen bostäder eller kontor äger Balder många olika typer av fastigheter spridda över ett relativt stort geografiskt område.

Stockholm och Göteborg svarar för knappt 20 procent vardera av fastighetsvärdena. Efter en storaffär under fjolåret är Helsingfors den största marknaden med drygt 30 procent av värdena. Balder äger även fastigheter i Norge och driver projekt i Köpenhamn.

Det är de kraftigt stigande fastighetspriserna i Sverige som fått Erik Selin att bredda sitt sökfält i jakt på nya lönsamma affärer. I Helsingfors köpte Balder in sig med drygt hälften av aktierna i ett bostadsfastighetsbolag så numera utgör bostäder ungefär två tredjedelar av beståndet. Kontor svarar för 17 procent och resterande nära 20 procent är en blandning av handelsfastigheter, hotell, skolor, vårdinrättningar och industrilokaler.

Det stora suget efter bostäder har även fått bolaget att dra igång ett antal egna byggprojekt i Stockholm, Göteborg och Köpenhamn. Totalt hade bolaget vid utgången av det tredje kvartalet projekt igång till ett totalt investeringsvärde på 7,5 miljarder kronor.

Den övergripande filosofin i Balder tycks helt enkelt vara att växa och att göra det via bra affärer. Om det sen är en bilhall i Göteborg eller en en bostad i Helsingfors spelar ingen större roll.

Totalt ägde Balder vid utgången av det tredje kvartalet fastigheter värda knappt 80 miljarder kronor. Nettobelåningsgraden på fastigheterna var 52 procent.

Den låga belåningsgraden är delvis ett resultat av att Balder använt sig av preferensaktier för att finansiera vissa affärer. Vid utgången av det tredje kvartalet fanns 10 miljoner preferensaktier som har rätt till 200 Mkr om året i utdelningar.

Balder har i dagsläget en intjäningsförmåga på 11,92 kronor per stamaktie. Jämfört med det värderas aktien 15,8 gånger högre. Substansvärdet var vid utgången av det tredje kvartalet som sagt knappt 185 kronor. Det är i nivå med aktiekursen som i skrivande stund är cirka 188 kronor.

Det är en lägre värdering än vi sett de senaste 3-4 åren och tappet kommer sig av att Balder-aktien idag står 25 procent lägre än i början av september.

Förväntningar om ökade finanspolitiska insatser för att få fart på ekonomierna i USA och Europa har tryck upp inflationsförväntningarna och därmed också räntorna. Det har fått investerarna att fly allt räntekänsligt och där är fastighetssektorn nummer ett på listan.

Det finns också tydliga tecken på att det på marginalen blivit dyrare för flertalet fastighetsbolag att finansiera nya köp.

Med sitt stora inslag av bostäder är risken för ökade vakanser mindre i Balder än i många andra fastighetsbolag.

Den transaktionsdrivna affärsidén är både en för- och nackdel. Högre finansieringskostnader är såklart negativt. Å andra sidan räknar många med att fastighetspriserna nu toppat vilket öppnar fler affärsmöjligheter för Balder.

Efter Trumps valseger i USA har räntorna tagit ett kliv uppåt och det har satt extra press på fastighetsaktierna. Samtidigt är kvartalsrapporterna i sektorn ursarka för närvarande och lär förbli så en tid till.

Ränteoron kommer dock sannolikt att förbli ett tema på börsen under överskådlig tid och vi räknar därför med en fortsatt skakig resa för fastighetssektorn.

Sammantaget har vi därför lite svårt att lockas av Balder i dagsläget, trots de senaste månadernas kursras. Rekommendationen stannar vid Neutral.