Fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen har haft en tuff månad. Index för sektorn har fallit 9 procent sedan början av september.

Oro för bostadspriserna, konjunkturläget och finansmarknaderna har lett till att vissa investerare sprungit mot utgången efter en flera år lång uppåttrend. Räknat från botten i samband med finanskrisen har Stockholmsbörsens fastighetsindex stigit med nästan 600 procent.

De rekordlåga räntorna i kombination med en stark inhemsk konjunktur och stigande fastighetspriser har skapat unikt goda förutsättningar för fastighetsbolagen de senaste åren. Skillnaden mellan den avkastning som fastigheterna genererar och kostnaden för att belåna dem har varit historiskt stor.

Tillgången till finansiering har också varit mycket god och för fastighetsbolagen har det varit full fart framåt när det gäller förvärv, nybyggen och renoveringar. På transaktionsmarknaden har de haft konkurrens om de bästa objekten från stora kapitalförvaltare på jakt efter avkastning. Suget efter fastigheter har tryckt upp priserna, vilket höjt värdena på bolagens fastighetsportföljer.

Nu tycks dock alltså vissa aktörer räkna med att sötebrödsdagarna är över, eller åtminstone att de extremt goda förutsättningarna har toppat. För en sektor som är så upptrissad som fastighetssektorn är för tillfället räcker det med försämringar på marginalen för att man ska få en kraftig reaktion, något som den senaste månadens utveckling understryker.

Det finns också tecken som kan tolkas som att fastighetsmarknaden har passerat toppen. Bostadspriserna tycks ha bromsat in och tillväxten i svensk ekonomi ser ut att ha toppat i slutet av förra året. Trycket uppåt på hyrorna avtar därmed.

Dämpad tillväxt betyder å andra sidan sannolikt fortsatt låga styrräntor. Reporäntan ser dock ut att ha bottnat och samtidigt oroas många för vad som händer med räntemarknaderna den dag centralbankerna drar ned takten i sina obligationsköp.

Rådgivaren Catella ställer löpande samman rapporter över tillgången till finansiering för fastighetsbolagen. Rapporterna bygger på enkäter till både fastighetsbolag och finansiärer. Dessa rapporter visar att kreditmarknaden för fastighetsbolagen är på tillbakagång och har varit det sedan slutet av förra året. Det väntas enligt Catella resultera i stigande avkastningar (vilket kan översättas med fallande priser) på fastigheter med start någon gång under våren 2017.

Även om aktierna i fastighetssektorn tappat mark på börsen den senaste månaden så är sektorns delindex fortfarande upp nästan 10 procent sedan årsskiftet. Fastigheter gick riktigt starkt på börsen efter Brexit-omröstningen, som pressade räntorna ytterligare. Som framgår av våra tabeller när nedan står flertalet aktier även på plus sett över det senaste kvartalet.

Mätt mot nästa års vinstprognoser är värderingarna också överlag högre idag än när vi sist kikade närmare på fastighetssektorn, i mitten av maj i år. Den gången landade det genomsnittliga p/e-talet på 2017 års prognoser på 14,6. Idag ligger snittet på 16,2.

Däremot har den väntade direktavkastningen backat något. Utdelningarna i år och nästa år väntas i snitt innebära direktavkastningar på 2,8 procent respektive 3,1 procent för de närmaste åren. I maj var motsvarande siffror 3,0 respektive 3,3 procent.

Bäst direktavkastning väntas man fortfarande få i NP3 med 5,6 procent i år och 6,5 procent nästa år.

Substansvärdena i fastighetssektorn har stigit kraftigt i år, huvudsakligen till följd av stigande värden i de befintliga portföljerna. Den genomsnittliga premien mot substans är enligt databasen Factsets prognoser i dagsläget 11 procent på innevarande års estimat och 2 procent på nästa års estimat. Det är i stort sett oförändrade nivåer jämfört med hur det såg ut i maj.

Även om själva verksamheten att förvalta fastigheter är stabil, trygg och lite småtråkig så kan fastighetsaktier vara nog så volatila på börsen. Ibland värderas aktierna med en stor premie mot substansvärdena och ibland handlas de med stor rabatt. I resan från det ena läget till det andra kan det bli åka av.

Fastighetsindex föll kraftigt i början av 2016 och även inför Brexit-omröstningen i början av sommaren. Båda gångerna kom index tillbaka och nådde nya höjder kort därefter. Huruvida även detta är en tillfällig sättning på vägen uppåt eller början på en större nedgång är svårt att sia om.

Förutsättningarna för sektorn är fortsatt mycket goda även om de kanske inte längre förbättras. Synen på fastighetsaktier kommer sannolikt att fortsätta pendla mellan optimism och pessimism och vill man vara med på tåget får man vara beredd på en fortsatt svajig resa.