Bostadspriserna i Tyskland steg med nästan 5 procent under helåret 2015, vilket är nästan dubbelt så mycket som under 2014. Under tredje kvartalet (senaste tillgängliga data från statistikmyndigheten) ökade priserna med 5,6 procent i årstakt, vilket är den snabbaste takten under nuvarande fastighetscykel. Modellberäkningar visar också på en ökning om cirka 4,5 procent under fjärde kvartalet.
"Under de senaste kvartalen har priserna därmed ökat i en liknande takt som under den andra fasen av bostadsboomen i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet", skriver Commerzbank i ett marknadsbrev.
I de fem största städerna har utvecklingen varit än mer dramatisk. Bostadspriserna steg cirka 10 procent i årstakt i Hamburg, Köln och München samt med cirka 13 procent i Frankfurt och Berlin. För befintliga bostäder var uppgången upp emot 18 procent i Berlin.
Det finns samtidigt mycket som talar för att denna uppåtgående trend fortsätter.
För det första har den kraftiga immigrationen gett stöd till bostadsmarknaden. Bara under 2014 var nettoimmigrationen 550.000 personer, där cirka tre fjärdedelar kom från andra EU-länder. Med inflödet av immigranter från andra delar av världen har denna faktor nu fått en än större vikt.
Under 2015 väntas nettoimmigrationen ha växt till över 1 miljon, utan något avtagande flöde i sikte. Bristen på bostäder blir därmed allt mer uppenbar.
För det andra finns det rikligt med likviditet. ECB:s åtgärder håller räntorna på extremt låga nivåer, och de spär på med mer pengar på en marknad som redan badar i dem. Dels leder det investerare till fastighetsmarknaden i brist på alternativ, dels möjliggör det för många hushåll att finansiera sitt boende. Commerzbanks "affordability"-index visar att bostadsfinansieringen inte varit så billig på 40 år.
För det tredje växer den tyska ekonomin i en hyfsad takt. BNP ökade med 1,7 procent under förra året och väntas öka med 1,3 procent i år, vilket är högre än den långsiktiga trenden. Sysselsättningen har också stigit och arbetslösheten är den lägsta på 25 år.
För de som oroar sig för en bostadsbubbla finns det samtidigt ett antal illavarslande faktorer.
Bostadspriserna i relation till hyrorna har befunnit sig i en återhämtningsfas efter att ha minskat fram till finanskrisen. Under de senaste fem åren har bostadspriserna stigit mycket klart mer och är nu tillbaka till de relativa nivåerna runt år 2000. Mycket talar för att denna relation ökar framöver.
Hushållens skuldsättning för bostadsändamål ökar också i allt snabbare takt, och klart mer än de disponibla inkomsterna. Uppåttrenden i skuldkvoten sedan 2012 har därmed fortsatt. Bostadsprisernas relation till disponibelinkomsterna har också exploderat i de större städerna.
Det historiska mönstret talar för att vi kommit kanske två tredjedelar in i en cyklisk uppgång för bostadspriserna. Tidigare har dock Bundesbank dämpat trenden genom att höja räntan, i dag eldar ECB på utvecklingen genom sin expansiva policy.
Den uppdrivna tyska bostadsmarknaden ser därmed ut att fortsätta med oförminskad styrka under överblickbar framtid, särskilt då immigrationen inte ser ut att avta i närtid.
"Vi har däremot nu nått en nivå där riskerna för den tyska bostadsmarknaden och därmed den tyska ekonomin ökar med tiden", skriver Commerzbank.
