Placeras aktieanalys har en horisont på 3-6 månader om ingenting annat anges. Läs fler aktieanalyser från Placera.

Fastighetsbolaget Castellum är att döma av sin senaste kvartalsrapport stolta över att beskrivas som ”mellanmjölk”. Vd Henrik Saxborn konstaterar i sitt vd-ord att det är ett epitet som stämmer väl överens med bolagets syn på långsiktigt värdeskapande.

Att Castellum av vissa kan ses som mellanmjölk hänger samman med bolagets väl diversifierade fastighetsportfölj och relativt försiktiga riskprofil. Beståndet är samlat i sex olika dotterbolag som vart och ett bearbetar en region i Sverige. Genom att verka via lokala dotterbolag kommer Castellum närmare marknaderna och kunderna. Varje bolag har som målsättning att vara minst nummer tre på sin marknad.

Räknat på värdena i fastighetsportföljen så återfinns 34 procent i Storgöteborg och ytterligare 7 procent i östra Götaland. Storstockholm svarar för 22 procent och resten av Mälardalen för 18 procent. Öresundsregionen svarar för resterande 19 procent.

Castellum är helt inriktat mot kommersiella fastigheter. 68 procent av fastighetsvärdena utgörs av kontors- och butiksytor, 29 procent är lager och logistik och resten projektfastigheter och mark. Även kundstocken hålls väl diversifierad över olika branscher, avtalslängd och storlek. Det största enskilda hyreskontraktet svarar för runt 2 procent av intäkterna.

Finansiellt har Castellum som mål att inte låta belåningsgraden överstiga 55 procent. Den ligger för närvarande på 50 procent. Bolaget har inga preferensaktier.

Riktmärket för resultatutvecklingen är en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet på minst 10 procent. Räknat per aktie är det dock ett mål som bolaget bara nått två gånger de senaste tio åren. Facit efter nio månader i år är en tillväxt på 4 procent.

För att få bättre fart på vinsttillväxten har Castellum påbörjat en omstrukturering av sin fastighetsportfölj. Fastigheter och regioner som inte bedöms ha tillräckligt goda långsiktiga tillväxtutsikter säljs av och byts istället mot platser och fastigheter med ljusare utsikter. Under fjolåret såldes fastigheter för cirka 3 miljarder kronor samtidigt som investeringar i nya och befintliga fastigheter summerade till 2,5 miljarder.

Omstruktureringen har fortsatt i år, dock med ökat fokus på förvärv. Under årets nio första månader investerade Castellum 2,7 miljarder i nya fastigheter och renoveringar i befintligt bestånd. Under fjärde kvartalet har bolaget aviserat ytterligare ett par förvärv och en större avyttring då elva fastigheter norr om Stockholm såldes för drygt 800 Mkr.

Castellum har under året även köpt in sig med 50 procent i bolaget Ståhls som äger ett antal fastigheter i Norrköping och Linköping.

Castellum har fortsatt god kapacitet att förvärva fastigheter. Att köpa fastigheter i Sverige har dock blivit allt mer kostsamt de senaste åren. Finansiering är lättillgänglig för alla aktörer och konkurrensen om de bästa objekten är hård. Utländska aktörer har dessutom åter letat sig till den svenska marknaden vilket ytterligare späder på konkurrensen.

Fastigheter i bra lägen med bra tillväxtutsikter är således inte billiga och Castellum får när bolaget ställer om sin portfölj mot mer tillväxt också initialt acceptera en lägre direktavkastning på sina investeringar.

Stigande fastighetspriser är dock förstås huvudsakligen positivt för branschen då det lyfter värdena på de befintliga fastighetsbestånden och därmed även eget kapital. I Castellum summerade de orealiserade värdeförändringarna i fastighetsportföljen till drygt 700 Mkr under årets första nio månader.

Samtidigt som fastighetsportföljen struktureras om för mer tillväxt så genomför Castellum även en omstrukturering av de interna processerna för att bli mer effektivt. Tanken är att bättre samordna verksamheterna mellan de sex dotterbolagen och på så sätt plocka fram synergivinster på 25-30 Mkr om året. Full effekt i besparingarna väntas under nästa år.

En uppmuntrande signal om att arbetet kanske börjar ge effekt är att resultattillväxten i det tredje kvartalet enskilt var 7 procent att jämföra med bara 2 procent under första halvåret. Lägre räntor och milt väder under hösten bidrog dock säkert också en del till resultatförbättringen.

Substansvärdet i Castellum har ökat med dryga 6 procent sedan årsskiftet. Vid utgången av det tredje kvartalet var det långsiktiga substansvärdet 121 kronor per aktie att jämföra med aktiekursen som i skrivande stund är 122,70 kronor.

Det rullande tolv månaders förvaltningsresultatet motsvarar 9,09 kronor per aktie. Enligt SME Direkts sammanställning väntar sig de analytiker som bevakar Castellum i snitt ett förvaltningsresultat för helåret 2015 på 9,25 kronor. Nästa år väntas det öka till 10 kronor jämnt. De prognoserna innebär p/e-tal på 13,3 respektive 12,3.

Castellum har enligt egen utsago i snitt höjt utdelningen med 12 procent om året sedan bolaget kom till börsen 1997. Förväntningarna på de kommande två årens utdelningar innebär direktavkastningar på 3,9 procent respektive 4,2 procent.

Castellum tillhör inte de fastighetsbolag som varit mest aktiva när det gäller alternativ finansiering och en förvärvsdriven tillväxt. De senaste åren har bolag som Balder, Klövern, Fast Partner och Hemfosa varit betydligt mer aktiva på den fronten och de har också varit hetast i sektorn på börsen. Efter en stark inledning på året har aktiekurserna i fastighetssektorn huvudsakligen rört sig sidledes under 2015.

Utgångsläget är dock i grunden fortsatt gott för fastighetssektorn. Konjunkturprognoserna för svensk del pekar uppåt vilket borgar för fortsatt god efterfrågan på kontorsytor och låga vakanser. Samtidigt väntas räntorna trots det förbli låga under överskådlig tid.

I USA väntar däremot en räntehöjning inom kort och börsläget har varit oroligt de senaste månaderna. I en mer stökig börsmiljö passar Castellum med sin stabilitet och välbalanserade riskprofil bra för den som vill ha exponering mot fastighetssektorn. Aktien värderas dessutom förhållandevis lågt jämfört med andra bolag i sektorn och ger en bra direktavkastning. Rekommendationen blir köp.