Placeras aktieanalys har en horisont på 3-6 månader om ingenting annat anges. Läs fler aktieanalyser från Placera.

Fastighetsbolaget Balder firar sitt tioårsjubileum i år. Utvecklingen har under den perioden varit expolsionsartad. Med god draghjälp från den extrema lågräntemiljön och stigande fastighetspriser har substansvärdet per stamaktie de senaste tio åren stigit från 6,59 kronor till 106,16 kronor vid halvårsskiftet i år.

Det är dock långt ifrån bara stigande fastighetspriser som ligger bakom Balders snabba resultatutveckling. Bolaget, med vd, grundare och huvudägare Erik Selin i spetsen, har varit mycket aktivt på transaktionsmarknaden och därmed dragit nytta av det historiskt stora glappet mellan direktavkastningen på fastigheter och kostnaden för finansieringen. Det gäller dock som alltid att köpa och sälja rätt objekt vid rätt tillfälle och till rätt pris, något som Balder visat sig vara mycket skickligt på.

Förvärvstempot har kunnat hållas högt genom att Balder var tidigt på bollen när det gäller alternativ finansiering, som obligationer och preferensaktier. Före finanskrisen var bolaget relativt högt belånat och under åren som följde på krisen var bankerna ytterst försiktiga i sin utlåning. Ett visst behov av alternativa finansieringskällor fanns därför.

Ett smart drag var att införliva ett av Erik Selins andra bolag, Din Bostad, i Balder. Din Bostad ägde som namnet antyder bostäder vilket är den tryggaste typen av fastigheter att äga. Vakanserna är som regel obefintliga och kassaflödena därmed också mycket pålitliga. Genom att fylla upp fastighetsportföljen med nära hälften bostäder stabiliserades Balder under åren efter finanskrisen.

Balder har fortsatt att hålla en hög andel bostäder i sitt bestånd. Vid halvårsskiftet i år var 39 procent av fastighetsvärdena bostäder, 29 procent kontor, 14 procent handel och 18 procent övrigt. Balder äger bland annat en hel del hotell och är efter Pandox faktiskt näst störst på hotell bland svenska fastighetsbolag.

Geografiskt återfinns i dag fastighetsbeståndet, räknat på värdena, med en tredjedel vardera i Stockholm och Göteborg. Resterande tredjedel är spridd mellan Öresund (vilket även inkluderar Köpenhamn), region Öst samt Norr. I Öst och Norr består beståndet huvudsakligen av bostäder medan region Stockholm sticker ut genom att till knappt 75 procent bestå av kontor och andra kommersiella lokaler.

Förvärvsaktiviteten har hållits uppe även i år. Fram till halvårsskiftet hade Balder köpt fastigheter för en dryg miljard samt investerat i projekt och befintliga fastigheter för ytterligare knappt 400 Mkr. Samtidigt hade fastigheter för drygt 1,4 miljarder kronor sålts.

I tisdags meddelades ännu en affär. Den här gången var det Europahuset i Göteborg som Balder förvärvade för 365 Mkr. Målsättningen är att omvandla fastigheten till bostäder. Balder bygger även bostäder i Köpenhamn. Totalt drev bolaget vid halvårsskiftet fem projekt där de totala investeringarna beräknas landa strax under en halv miljard.

Att Balder väljer att i stigande omfattning driva egna projekt beror dels på att priserna stigit så mycket att det blivit ett allt mer attraktivt alternativ. Bostadsfastigheter i bra lägen ät svåra att hitta i storstäderna, flertalet hyresrätter omvandlas till bostadsrätter och kampen om återstående objekt är hård. Balder har därför de senaste åren köpt på sig bostadsbestånd utanför storstäderna. En storaffär genomfördes bland annat 2013 då miljonprojektbostäder på sju orter runt om i Sverige köptes för 2 miljarder kronor.

Med en snabb expansion inom andra fastighetstyper krävs dock, för att även fortsättningsvis hålla en bostadsandel på runt 40 procent, att beståndet av bostäder löpande fylls på, alternativt att befintliga bostäder höjs i värde. Egna bostadsprojekt är därför både ett sätt att driva tillväxt och ett sätt att bibehålla balansen i Balder.

Transaktionsmarknaden har varit mycket het i Sverige de senaste åren. Jakten på trygg avkastning i en nollräntemiljö har drivit in nya aktörer på fastighetsmarknaden, som exempelvis pensionsbolag. Ökad efterfrågan i kombination med låga räntor och en stark hyresmarknad har drivit upp priserna på fastigheter i Sverige.

Ränteläget ser ut att förbli lågt en längre tid och även om oron för en svagare konjunktur för närvarande är stor på börsen så är utsikterna för svensk ekonomi fortsatt stabila om man ska tro prognoserna. Därmed bör de goda tiderna för fastighetssektorn kunna stå sig ett tag till.

De hyreskontrakt och fastigheter som Balder hade att jobba med vid halvårsskiftet innebar en intjäningsförmåga på 1 640 Mkr i förvaltningsresultat (resultatet före värdeförändringar och skatt). Per stamaktie blir det 8,87 kronor. Med en aktiekurs på dryga 161 kronor innebär det ett p/e-tal på 18,2.

Enligt databasen Factset väntas ett förvaltningsresultat per aktie på runt 9,40 kronor för nästa räkenskapsår vilket ger p/e-talet 17,1. Substansvärdet per aktie var vid halvårsskiftet 106,16 kronor och jämfört med det handlas aktien idag till en premie på 52 procent. Tillväxten i substansvärdet väntas vara 10 procent nästa år enligt Factset.

Balder väljer även fortsättningsvis att inte lämna utdelning och i stället förränta kapitalet i bolaget. De senaste tolv månaderna har avkastningen på eget kapital varit drygt 26 procent för stamaktierna. Den som vill ha utdelning kan köpa på sig några av Balders preferensaktier som i dagsläget ger en direktavkastning på 5,9 procent.

Balder värderas relativt högt jämfört med mycket annat i fastighetssektorn. En premie känns dock motiverad då bolaget också har haft en resultatutveckling de senaste åren som är hästlängder före snart sagt alla konkurrenter. Förutsättningarna med billig finansiering och stigande fastighetspriser har varit desamma för alla men Erik Selin och hans medarbetare har helt enkelt visat sig vara mycket skickliga på att hitta rätt affärer och på att få en hävstång i resultaten.

Balder-aktien har klarat årets börsturbulens bra och har kommit tillbaka starkt efter en svacka under våren. Kursen är i dag åter uppe på toppnivåerna från i april och räknat från årsskiftet är aktien upp 45 procent. Det är en kraftig uppgång men faktiskt något lägre än resultatutvecklingen under första halvåret.

De första tio åren har varit imponerande från Balder och i en lite mer långsiktig portfölj tycker vi aktien förtjänar en plats. Rekommendationen blir köp.