Rasande tempo i Hemfosa

Aktieanalys Fastighetsbolaget Hemfosa har shoppat loss för nära sju miljarder den senaste månaden. Aktien har rusat uppåt men än så länge ser värderingen rimlig ut.

Hemfosa har den senaste månaden verkligen börjat leva upp till sitt rykte. Bolaget kom till börsen i slutet av mars i år och enligt innehållsförteckningen var det ett transaktionsdrivet bolag som erbjöds till allmänheten. Vd Jens Engwall var under åren efter fastighetskrisen i början av 90-talet med om att driva på Kungsledens transaktionsintensiva framfart på börsen och hela tanken med Hemfosa har från början varit att upprepa den resa som Kungsleden gjorde den gången.

Det har dock tagit ett tag för bolaget att komma till skott efter introduktionen. Men under november exploderade så aktiviteten och Hemfosa köpte på bara några veckor fastigheter för sammanlagt cirka 6,8 miljarder kronor. Det ska sättas i relation till de 17,5 miljarder som var värderingen av bolaget fastighetsportfölj vid utgången av det tredje kvartalet.

I linje med Hemfosas filofofi om att köpa lite var stans där bra affärer dyker upp så är den senaste omgången förvärv är spridda över i stort sett hela Sverige och omfattar olika typer av fastigheter. En viss tyngdpunkt mot så kallade samhällsfastigheter finns dock. Det är enligt Hemfosas definition fastigheter där minst 70 procent av ytorna hyrs av gäster som är direkt eller indirekt skattefinansierade.

Samhällsfastigheter svarade vid utgången av det tredje kvartalet för knappt hälften av det redovisade fastighetsvärdet i Hemfosa. Kontorsfastigheter svarade för 28 procent, logistikfastigheter för 16 procent och så kallade transaktionsfastigheter för 7 procent.

Transaktionsfastigheter är de fastigheter som inte bedöms passa in i Hemfosas bestånd och som därför står på säljlistan. Nackdelen med ett högt affärstempo är att man tenderar att få med ett antal fastigheter i de portföljer som förvärvas som inte passar in. Det kan tynga ned effektiviteten i förvaltningen.

Geografiskt är Stockholm Hemfosas största marknad räknat i fastighetsvärde. Stockholm stod vid utgången av det tredje kvartalet för 31 procent av värdet i portföljen. Region Mellan svarade för 26 procent och resterande 43 procent var rätt jämnt fördelat över regionerna Norr, Syd och Väst.

Hemfosa är delägare i fyra stycken samriskbolag. Viktigast är Söderport som Hemfosa samäger med Sagax. Bolaget köpte tidigare i år fastigheter av Volvo för 1,8 miljarder kronor och resultatandelarna från Söderport summerar hittills i år till 72 Mkr räknat på förvaltningsresultatet. Samriskbolaget Hemfosa Kronfastigheter delas med Crown Nordic Management och äger fastigheter för 1,2 miljarder kronor. Hemfosa har option att förvärva Crown Nordics halva av bolaget i januari nästa år.

Förutom Söderports storaffär med Volvo har aktiviteten som sagt varit rätt låg inom Hemfosa sedan introduktionen i mars i år. Bolaget har dock under året passat på att stärka upp finanserna dels genom att emittera ett obligationslån på 1,2 miljarder kronor och dels genom den nyligen genomförda emissionen av preferensaktier.

Totalt emitterades 5 miljoner preferensaktier för 325 kronor styck vilket inbringade drygt 1,6 miljarder kronor. Preferensaktierna ger rätt till 20 kronor om året i utdelningar vilket totalt blir 100 Mkr för Hemfosa att betala. Direktavkastningen i aktien blir knappt 6,2 procent. Utdelningen är konstant och som preferensaktieägare får man ingen del i Hemfosas eventuella framtida tillväxt.

En fördel med preferensaktier är att de inte påverkar skuldsättningen i bolaget utan går in som eget kapital. Nackdelen är att det är en dyr finansieringsform, särskilt med tanke på dagens låga ränteläge. Preferensaktiernas anhängare menar dock att jämförelsen måste göras mot avkastningen på eget kapital vilket för Hemfosa varit 13,7 procent de senaste tolv månaderna. Att då betala 6,2 procent för ytterligare 1,6 miljarder i eget kapital ser ut som en bättre kalkyl.

Vid utgången av det tredje kvartalet hade Hemfosa en belångingsgrad på sina fastigheter på knappt 63 procent. Skulderna var 1,6 gånger större än eget kapital och rörelseresultatet täckte räntekostnaderna 3,5 gånger om.

Med så stora fastighetsköp genomförda kommer Hemfosas hyresintäkter att ta ett rejält skutt uppåt under nästa år. De analytiker som bevakar bolaget räknar med att de kommer att summera till 1 630 Mkr i år men närmare 2 150 Mkr nästa år, en tillväxt på 32 procent.

Hemfosa har förbättrat effektiviteten i sin fastighetsförvaltning och med hjälp av en relativt mild vinter har överskottsgraden stigit en halv procentenhet hittills i år. Enligt bolagets egen beräkning hade Hemfosa vid utgången av det tredje kvartalet en intjäningsförmåga (inklusive resultatandelar från samriskbolag) motsvarande ett förvaltningsresultat om 12,05 kronor per aktie.

Med nästa års intäktslyft räknar vi med att förvaltningsresultatet per stamaktie kommer att öka till cirka 13,50 kronor. Jämfört med dagens aktiekurs på knappa 150 kronor innebär det ett p/e-tal på 12,2 räknat på nuvarande intjäningsföråga och på 10,9 på nästa års resultat.

Substansvärdet per aktie uppgick till 115 kronor vid utgången av det tredje kvartalet. Prognosen för utgången av nästa år är enligt databasen Factset cirka 130 kronor. Aktien handlas således med en premie på cirka 13 procent mot substansen. Snittprognoserna för utdelningarna de närmaste åren ger direktavkastningar i stamaktien på 3,4 procent respektive 5,4 procent.

Hemfosa-aktien har haft en bra utveckling sedan introduktionen och särskilt den senaste dryga månaden har bjudit på en kursexplosion på dryga 30 procent. Trots det ser inte värderingen särskilt ansträngd ut om bolaget kan leverera i linje med förväntningarna. Risken för rekyler finns så klart efter en så stark kursutveckling som aktien haft på sistone.

På lite sikt har dock Hemfosa-aktien goda utsikter att fortsätta uppåt. Inte minst lär bolaget fortsätta sina fastighetsaffärer. Som Jens Engwall själv uttrycker det i senaste rapporten så kännetecknar transaktionsintresset själen i Hemfosa.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Köp 148,75 -
Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -