Castellum är med sitt börsvärde på cirka 18 miljarder kronor ett av Stockholmsbörsens största fastighetsbolag. Bolaget verkar via sex helägda dotterbolag som geografiskt delar de totalt 15 orter där Castellum är verksamt mellan sig. Regionalt kan verksamheten delas upp i Storgöteborg, östra Götaland, Storstockholm, Mälardalen samt Öresundsområdet.

Göteborg är Castellums största marknad och det är också där huvudkontoret ligger. Storgöteborg och östra Götaland svarar för 45 procent av fastighetsvärdet medan Storstockholm och Mälardalen utgör 35 procent. Öresundsområdet (inklusive en handfull fastigheter i Köpenhamn) utgör resterande 20 procent.

Fastighetsbeståndet värderades vid utgången av det tredje kvartalet till 39,7 miljarder kronor. 65 procent av beståndet är kontors- och butiksfastigheter och 30 procent lager- och industrifastigheter. Resten är projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter motsvarande cirka 800 000 kvadratmeter vilket kan jämföras med de dryga 3,6 miljoner kvadratmeter som beståndet består av idag.

Ett geografiskt utspritt fastighetsbestånd brukar göra det svårt att få till en hög effektivitet i förvaltningen av fastigheterna. Castellum har dock relativt stora bestånd och har under lång tid nu hållit en överskottsgrad kring 66 procent vilket är en bra siffra om än något under de bästa i branschen.

Castellum har ett uttalat mål om att hålla den finansiella risken i bolaget låg. Belåningsgraden ska inte överstiga 55 procent och räntetäckningsgraden ska ligga över 200 procent. För närvarande är belåningsgraden 52 procent och räntetäckningsgraden 319 procent.

De låga räntorna har de senaste åren gynnat bolag som har en mer vågad finansiell profil och Castellum har haft svårt att leverera på sitt resultatmässiga mål om en tillväxt i förvaltningsresultatet (resultatet före skatt och värdeförändringar) på minst 10 procent om året. Snittet för de senaste fyra åren ligger på 4,5 procent. Hittills i år har dock förvaltningsresultatet faktiskt ökat med 10 procent även om ökningen blev lite lägre än så i det tredje kvartalet enskilt.

Castellum tillhör inte den skara fastighetsbolag som har gett ut preferensaktier för att finansiera nya affärer. Bolaget har däremot emitterat obligationer och hade vid utgången av det tredje kvartalet totalt 1,1 miljarder kronor i outnyttjat låneutrymme.

Vd Henrik Saxborn flaggar också i sitt vd-ord i onsdagens kvartalsrapport för att Castellum nu ska fokusera på att strukturera om sitt fastighetsbestånd för att uppnå fortsatt långsiktig tillväxt. Fastigheter med lägre tillväxt ska växlas mot objekt inom snabbväxande regioner i Sverige. Henrik Saxborn konstaterar att det kortsiktigt kan komma att innebära att Castellum gör förvärv med något lägre avkastning än traditionellt men då istället med betydligt högre framtida potential.

Castellum har som målsättning att varje år göra nettoinvesteringar motsvarande ungefär 5 procent av värdet på fastighetsportföljen. I dagsläget motsvarar det 2 miljarder kronor och efter nio månader summerade nettoinvesteringarna till cirka 1,6 miljarder kronor. Investeringar i om-, ny-, och tillbyggnader uppgick till en miljard kronor.

De många om- och tillbyggnaderna i befintliga fastigheter innebär att vakanserna blir höga. Castellum har även köpt på sig en del vakanser eftersom det ger bättre prisnivåer samtidigt som det skapar möjligheter till framtida tillväxt med relativt små investeringar. Vid utgången av det tredje kvartalet var den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellums fastighetsbestånd 88,4 procent, en nivå den legat på under längre tid nu.

Arbetet med att få in nya hyresgäster i lokalerna har varit hyggligt framgångsrikt under året. Nettouthyrningen, vilket är skillnaden mellan nytecknade och uppsagda hyrekontrakt, uppgår till 75 Mkr för de första nio månaderna och till 2 Mkr i det tredje kvartalet enskilt. Det tar mellan nio och tolv månader innan nytecknade hyresavtal ger effekt i form av hyresintäkter.

Enligt databasen Factset väntas Castellum i år rapportera hyresintäkter på knappt 3,5 miljarder kronor. Med en överskottsgrad på strax över 67 procent bör det räcka till ett förvaltningsresultat på strax under 1 480 Mkr. Per aktie blir det cirka 9 kronor. För nästa år är prognosen för tillfället ett förvaltningsresultat per aktie på 9,55 kronor.

P/e-talen för de närmaste åren blir med de prognoserna 11,4 respektive 10,7. Substansvärdet var vid utgången av det tredje kvartalet 111 kronor per aktie vilket innebär att Castellum handlas med en rabatt på 8 procent mot substansen. Direktavkastningen de närmaste åren väntas uppgå till 4,4 procent respektive 4,6 procent.

Utsikterna för fastighetsbranschen är fortsatt överlag goda även om den senaste tidens svaga makrosignaler från Europa är ett orosmoment. Räntorna lär förbli låga många år till och efterfrågan på kontorsytor ser åtminstone i dagsläget ut att bestå. Göteborg och Stockholm är två av de hetaste fastighetsmarknaderna i Sverige för tillfället och Castellum har en stor exponering mot båda.

Castellum-aktien hade en bra resa från årsskiftet fram till mitten av juli i år. Sedan dess är aktien ned cirka 20 procent och årets uppgång är utraderat. Bidragande till oron i aktien har varit Företagsskattekommitténs förslag om ny företagsbeskattning. Ett av alternativen i kommitténs förslag skulle kraftigt minska möjligheterna att dra av räntekostnader.

Castellum själva anger effekten av förslaget till 100 Mkr mer i skatt om året, allt annat lika. Förslaget har dock kritiserats för att det skulle påverka bostadsbyggandet i Sverige negativt, något som får vissa bedömare att tro att det inte kommer att införas. Vad som slutligen blir utfallet är svårt att sia om men aktiemarknaden har uppenbarligen tagit höjd för en del dåliga nyheter.

Castellum-aktien lämpar sig bäst som ett långsiktigt, tryggt innehav med bra direktavkastning. För rätt investerare framstår aktien som köpvärd.