Fastighetsbolaget Atrium Ljungberg har inlett det nya året bra. Något högre hyresintäkter i kombination med sänkta kostnader i förvaltningen ledde i det första kvartalet till ett lyft i förvaltningsresultatet på goda 11,6 procent.

Atrium Ljungberg är med sin inriktning mot handelsfastigheter i Stockholmsområdet lite unikt bland de börsnoterade fastighetsbolagen. Bolaget är resultatet av en sammanslagning av Ljungberggruppen och Atrium, ägd av Konsumentföreningen Stockholm, hösten 2006. Fastighetsportföljen värderas i dagsläget till 25,8 miljarder kronor vilket gör bolaget till ett av de största på Stockholmsbörsen.

Räknat på hyresvärdena återfinns 77 procent av fastighetsbeståndet i Stockholmsområdet. 10 procent ligger i Uppsala och 9 procent i Malmö. Handelslokaler utgör 53 procent, kontor 35 procent och bostäder 3 procent.

En av anledningarna till att KF ville fusionera Atrium med Ljungberggruppen var den senares erkända skicklighet i att utveckla egna projekt. Det gällde inte minst Sickla affärskvarter utanför Stockholm där Ljungberggruppen köpte mark av Atlas Copco 1997 och sedan dess på egen hand utvecklat en hel stadsdel med fokus på handel men även kontor och andra sociala inrättningar.

Området utvecklas fortfarande och så sent som i februari köptes ytterligare en fastighet i Sickla. Där planerar nu Atrium Ljungberg nya kontor och ett stort antal bostäder.

Projektverksamheten är fortfarande ett stort inslag i Atrium Ljungberg och själva motorn i värdetillväxten i bolaget. Målsättningen är att investera minst 1 miljard kronor om året i egna projekt men ofta landar bolaget lite högre än så. I fjol blev investeringarna 1,3 miljarder och Atrium Ljungberg har i dagsläget möjliga projekt värda cirka 7 miljarder kronor i sin befintliga fastighetsportfölj.

Projektvinsten på ny- och ombyggnader ska uppgå till minst 20 procent. Facit på den punkten har varit lite skralt de senaste åren. De projekt som färdigställdes 2012 gav 17 procents avkastning och de som avslutades i fjol gav ingen vinst alls till följd av en svag marknad i Malmö.

De egna projekten skapar nya ytor att hyra ut eller möjlighet att höja hyrorna för befintliga ytor. Det bidrar till målsättningen om att öka driftnettot med 10 procent om året. I fjol blev ökningen 6 procent.

Vid sidan om Sickla äger Atrium Ljungberg även handelsplatser i Farsta Centrum, Port 73 i Haninge, Västberga, Rotebro och Orminge i Stockholm. I Stockholm har Atrium Ljungberg även ett större bestånd av kontor i Hagastaden och bolaget har även snart färdigställt ett större projekt i Kista norr om staden.

I Uppsala är Gränby Centrum ett område som bolaget utvecklar vidare och i Malmö äger Atrium Ljungberg Mobilia som också växer vidare. Malmö är överhuvudtaget ett område där Atrium Ljungberg vill stärka sin närvaro och köpet av en kontorsfastighet i staden under första kvartalet i år är en bekräftelse på de planerna. Det är den första kontorsfastigheten bolaget köper utanför Stockholm.

Finansiellt är Atrium Ljungberg mycket stabilt. Belåningsgraden är låga 46,8 procent och räntetäckningsgraden 3,0 gånger. Målsättningen är att ligga över 2,0 gånger. Vid utgången av det första kvartalet var uthyrningsgraden inom Atrium Ljungberg 96 procent räknat på hyresvärdena och exkluderat projektfastigheter.  

Vid uthyrning av butikslokaler innehåller kontrakten vanligtvis en bashyra samt en del som är baserad på butikens omsättning. Det ger i goda tider fastighetsägaren del i butikens framgångar samtidig som kostnaderna sänks något för butiksägarna i sämre tider.

För närvarande utgörs dock Atrium Ljungbergs hyresintäkter nästan uteslutande av bashyror så utvecklingen inom handeln påverkar inte bolaget direkt även om den såklart påverkar vakanser och efterfrågan på butikslokaler och därmed också värderingen av fastighetsbeståndet.

Med nuvarande fastighetsbestånd, kända hyresförändringar och projekt räknar Atrium Ljungberg med att förvaltningsresultatet (eller resultatet före värdeförändringar och skatt) i år kommer att landa på cirka 800 Mkr. Det kan jämföras med fjolårets resultat på 829 Mkr.

Atrium Ljungbergs prognos innebär ett förvaltningsresultat per aktie på 6,15 kronor vilket med dagens aktiekurs innebär ett p/e-tal på 16. Resultaten från de egna projekten dyker dock upp i resultaträkningen som värdeförändringar i fastighetsbeståndet så bilden blir inte helt rättvis.

Lägger vi tillbaka skatteskulden har Atrium Ljungberg ett substansvärde på 104 kronor. Jämfört med dagskursen ger det en substansrabatt på 5 procent. Direktavkastningen de närmaste åren väntas uppgå till 3,3 respektive 3,4 procent.

Atrium Ljungberg liknar som investering lite grand Fabege; båda är bolag med stor exponering mot Stockholmsmarknaden och med mycket egna projekt. Båda aktierna värderas också i nivå med substansvärdet men Atrium Ljungbergs kassaflöden (förvaltningsresultat) värderas lägre än Fabeges.

Även om fjolåret inte blev helt lyckat på projektfronten så har Atrium Ljungberg historiskt sett ett bra facit på den punkten. Bolaget har gott om projekt att jobba på de kommande åren och efter försäljningen av PUB-huset i fjol och emission av obligationer värda totalt 600 Mkr i början av 2014 är det finansiella läget mycket gott.

Atrium Ljungberg gör sig nog (som många andra fastighetsbolag) bäst som ett långsiktigt innehav. Som sådant tycker vi aktien ser köpvärd ut.