Miljonprogrammen av bostäder som byggdes under 70-talet för att råda bot på den bostadsbrist som rådde även då har plötsligt blivit hett byte i fastighetsbranschen. Börsbolag som Balder och Victoria Park har på senare tid köpt stora bestånd av bostäder i stadsdelar som Bergsjön utanför Göteborg och Rosengård i Malmö.
Den 27 februari i år köpte Carnegie & Co fastighetsbolaget Stendörren som äger ett bestånd av bostäder i bland annat Husby, Rinkeby och Tensta.
Carnegie & Co är det tidigare moderbolaget till den kraschade investmentbanken Carnegie. När Riksgälden tog över finansverksamheten blev moderbolaget kvar och i somras beslutades att en ny verksamhetsinriktning skulle sökas.
Det Carnegie & Co som nu tänker notera sig på First North äger 22 fastigheter värderade till drygt 2,9 miljarder kronor. Beståndet är koncentrerat till Stockholm och räknat på värdena ligger 41 procent av fastigheterna i Husby (Kista), 34 procent i Rinkeby, Tensta (Spånga, Bromsten), 14 procent i Visättra (Flemingsberg), 8 procent i Vårberg och 1 procent i Hagalund i Solna.
Bostäderna är i behov av upprustning efter att underhållet varit eftersatt av tidigare ägare. Därav följer också låga hyrenivåer och branschens stora intresse för miljonområdena bottnar i möjligheten att höja hyrorna kraftigt genom att rusta upp lägenheterna.
För att lyckas med det krävs dock en effektiv process för att renovera lägenheterna till kostnader som är låga nog för att det ska bli en bra investering. Det krävs också att processen inte leder till motsättningar där boende påtvingas renoveringar och kraftiga hyreshöjningar.
För att undvika det sistnämnda jobbar Carnegie (och andra också för den delen) så att de renoverar lägenheterna i takt med att de blir lediga. Omsättningen av hyresgäster ligger på mellan 8-10 procent per år.
Carnegie importerar själva allt material som krävs för renoveringen, bland annat från Kina, vilket håller kostnaderna nere. Bolaget har dessutom ett effektivt system för hela renoveringsprocessen vilket gör att kostnaden för att rusta upp lägenheterna (ofta ända ned till avloppsstammarna) hamnar på knappt hälften av vad det skulle kosta allmännyttan att göra det.
Med en snittkostnad på runt 350 000 kronor per lägenhet i renoveringar blir det stora investeringar som ska göras. Den effektiva processen och det faktum att fastigheterna inte behöver tömmas på boenden under tiden (vilket skulle innebära minskade hyresintäkter) gör dock att Carnegie kan finansiera projekten med egna kassaflöden.
I de fastigheter där Carnegie genomfört renoveringar har hyrorna kunnat höjas med 40-50 procent. Följden av det har även blivit en stark värdeökning på hela fastigheten.
Något bråk om de nya hyrorna har det än så länge heller inte blivit, tvärt om hävdar vd Ulf Nilsson att många av de renoverade lägenheterna hyrs ut till familjer som redan bor i området och som alltså är beredda att betala betydligt mer för en högre standard.
Bostäder är trygga fastigheter att äga och det brukar innebära att priserna är höga. Miljonprogrammen omgärdas dock av ett visst rykte vilket gör att många drar sig för att köpa. Konkurrensen har därför fram till nyligen varit låg och avkastningen på fastigheterna är i förhållande till risken god.
Förvaltningen är dock dyrare än normalt. Med många boende i varje lägenhet och med allmänt högt slitage på områdena är förvaltningskostnaderna höga och överskottsgraden låg. Carnegie ligger strax under 50 procent vilket kan jämföras med fastighetsbolag som äger kommersiella lokaler där överskottsgraden kan ligga upp mot 70 procent.
Vakanserna är dock obefintliga i bostäder och hyresintäkterna mycket pålitliga. Det ger möjlighet till en hög belåningsgrad på fastigheterna och Carnegie har som mål att i framtiden ligga kring 65-70 procent och i vissa fall kanske högre än så.
Det möjliggör en snabb tillväxt och de maximalt 690 Mkr som bolaget kommer att få in i nyemissionen som genomförs i samband med börsintroduktionen skulle med 70 procents belåning räcka till fastigheter för 2,3 miljarder kronor. Målsättningen är att fördubbla beståndet inom två år men Ulf Nilsson har också talat om en målsättning om att nå ett fastighetsbestånd värt runt 10 miljarder om några år.
Med ett ökat intresse för miljonprogrammen och förväntningar om att allmännyttan de kommande åren kommer att sälja ut fler fastigheter för att finansiera andra investeringar så satsar Carnegie för närvarande allt på tillväxt. Det innebär att utdelningar kommer att lysa med sin frånvaro de närmaste åren. Först när det fönster på marknaden, som bolaget upplever står öppet för tillfället, tömts på möjligheter blir det dags för utdelningar.
Efter introduktionen på First North kommer Carnegie att ha mellan 40,4 och 46,8 miljoner aktier beroende på intresse och om övertilldelningsoptionen utnyttjas till max. Teckningsintervallet är satt till 35-45 kronor per aktie. Börsvärdet blir således någonstans mellan 1,4 och 2,1 miljarder kronor, ett stort spann.
Eget kapital uppgår före emissionen pro forma till drygt 1,1 miljarder kronor. Emmissionen tillför som mest 690 Mkr vilket skulle lyfta substansvärdet till 1,8 miljarder.
Förvaltningsresultatet pro forma uppgick för fjolåret till drygt 46 Mkr vilket inte är mycket för ett bolag med ett börsvärde på uppemot 2 miljarder kronor. P/e-talet landar kring 40.
Även Wallenstam och Heba har p/e-tal kring 40. Bostäder är lågavkastande och fastighetbolag inriktade mot bostäder brukar värderas mot substansvärdet. Victoria Park är det börsbolag som liknar Carnegie mest och de handlas med en premie mot substans på nära 30 procent. Carnegie ser ut att landa betydligt lägre än så.
Värderingsmässigt har vi därför inte mycket att anmärka mot D. Carnegie. Bristen på utdelningar är ett minus, men så länge pengarna ger bra avkastning inne i bolaget bör det inte hämma aktien allt för mycket. Balder lämnar exempelvis inte heller någon utdelning och den aktien har gått mycket starkt de senaste åren.
I takt med att Carnegie rustar upp sina bostäder kommer hyresintäkter och driftnetto att stiga och värdena på fastigheterna att öka. Det lyfter substansvärdet och rimligtvis även aktiekursen. Bolagets resultat får även ett lyft om räntekostnaderna sjunker som planerat. Bolaget räknar med att de som noterat börsbolag kommer att kunna sänka finansieringskostnaderna med 30 procent eftersom noterade bolag får bättre villkor.
Kombinationen av stigande värden i befintligt bestånd och högt förvärvstempo känns intressant och sammantaget tycker vi D. Carnegie & Co kan vara värd en investering. Rekommendationen blir Teckna.
ABG Sundal Collier är huvudansvarig för D. Carnegie & Co:s notering, men Placeras ägare Avanza Bank är tillsammans med Nordnet också involverade.
