Wallenstam en långsiktig vinnare

Aktieanalys Efterfrågan på hyresrätter är stor och Wallenstam har kraftigt dragit upp tempot i sin egen produktion av bostäder. Aktien har en urstark historik och är en kandidat för byrålådan.

Att äga bostäder i storstadsområden torde vara bland det tryggaste ett fastighetsbolag kan ägna sig åt. Efterfrågan är alltid stor och hela bestånden är allt som oftast fullt uthyrda.

Med låg risk följer dock även i fastighetsbranschen låg avkastning och priserna på bostadsfastigheter är höga relativt de driftöverskott de genererar. Det gör det trögt att använda kassaflödena till att växa genom att köpa nya fastigheter.

Bättre då att bygga sina egna hyresfastigheter. Det är också vad Wallenstam ägnar sig åt i allt större utsträckning. Hyreslägenheter i Stockholm och Göteborg är en riktig bristvara och de är Wallenstams huvudmarknader.

Wallenstam började bygga egna bostadshus i större omfattning under åren efter millennieskiftet och bolaget är idag en av landets största producenter av hyreslägenheter. Produktionen består till runt 75 procent av hyreslägenheter och 25 procent bostadsrätter. Bolaget bygger sina bostäder med sikte på en direktavkastning på minst 7 procent vilket blir en betydligt bättre affär än vad som är möjligt vid ett förvärv.

Man vill inte bara ha bostäder i sitt bestånd och genom försäljningar och köp håller bolaget en spridning. Vid utgången av det tredje kvartalet kom hyresintäkterna till 46 procent från bostäder, 26 procent från kontor, 14 procent butiker, 4 procent industri/lager, 3 procent skolor och 7 procent övrigt. Fastighetsportföljen var totalt värd 28 miljarder kronor vid utgången av det tredje kvartalet.

Wallenstam är inte bara aktiv när det gäller nybyggen utan även i köp och försäljningar. Under de första nio månaderna 2013 köptes fastigheter för 900 miljoner kronor, ytterligare drygt 900 miljoner tillkom i nybyggen och så såldes fastigheter för drygt 1,5 miljarder kronor.

Den höga aktiviteten har möjliggjort att Wallenstam kunnat koncentrera sitt fastighetsbestånd rent geografiskt. Göteborg är fortfarande största marknad och svarade för 62 procent av ytorna i fastighetsbeståndet, Stockholm för 36 procent och Helsingborg för 2 procent. Ett geografiskt väl samlat bestånd möjliggör en effektiv förvaltning.

Vid sidan om fastighetsägandet har Wallenstam på senare år investerat drygt 2 miljarder kronor i förnyelsebar energi. Målsättningen var från början att bli självförsörjande på energi men det målet är nu passerat. Wallenstam fortsätter trots det att investera i vind-, vatten- och solkraft med hänvisning till att bolaget har planer för fortsatt tillväxt.

Bolaget arbetar med femårsplaner och 2013 löpte den senaste planen ut. Målen kommer inte att nås fullt ut. Bland annat var målsättningen att öka substansvärdet per aktie till 100 kronor och vid utgången av det tredje kvartalet var det 92 kronor, en ökning på 53 procent sedan planen lanserades.

Planen var också att nyproducera totalt 2 500 lägenheter under perioden och där låg facit på knappt 2 200 vid utgången av det tredje kvartalet.

I december i fjol presenterades den nya femårsplanen som sträcker sig till och med 2018. Wallenstam ökar nu kraftigt nybyggnationen. Från den tidigare planens 2 500 lägenheter ställs nu siktet mot 7 500 lägenheter. Det innebär ett snitt på 1 500 lägenheter per år över de fem åren. De årliga investeringarna i nyproduktion beräknas hamna i trakterna av 2 miljarder kronor.

Den ökade produktionen möjliggörs av fortsatt stor bostadsbrist i Göteborg och framför allt i Stockholm.

Under 2012 ökade befolkningen i Stockholm med cirka 35 500 personer samtidigt som det byggdes 5 500 lägenheter. Cirka 400 000 personer stod då i kö i stadens bostadsförmedling. I Göteborg var motsvarande siffror en inflyttning på 5 700 personer och en nybyggnation på 2 700. 150 000 personer stod i bostadskö.

Wallenstams nya målsättning för substansvärdet är satt till en genomsnittlig tillväxt på minst 10 procent om året exklusive utdelningar och aktieåterköp. Räknat på nuvarande antal aktier skulle det lyfta substansvärdet från dagens 92 kronor till cirka 150 kronor.

Förtroendet för att bolaget lyckas med sin nya plan tycks relativt stort på aktiemarknaden. Aktien handlas i skrivande stund till 99 kronor vilket innebär en premie på knappt 8 procent jämfört med det senaste kända substansvärdet. Jämfört med eget kapital per aktie är premien 34 procent.

Det är historiskt sett en hög värdering för att vara Wallenstam som ofta legat ungefär i nivå med eget kapital eller något under substansvärdet.

Den lönsamma projektverksamheten (som driver upp substansvärdet) i kombination med den relativt låga avkastningen på bostäder gör att Wallenstams värdering i förhållande till bolagets underliggande resultat blir hög. Projekten dyker upp i resultaträkningen som värdeförändringar vilka tidvis kan trycka upp resultaten rejält.

För de senaste tolv månaderna uppgår resultatet (inklusive värdeförändringar) per aktie till 12,20 kronor vilket ger ett p/e-tal på låga 8,1. Justerar vi för värdeförändringar landar däremot p/e-talet på 42. Substansvärdetillväxt är dock vad Wallenstam själva fokuserar på och det är också den som står i fokus på aktiemarknaden.

De stigande bopriserna har bidragit till värdetillväxten. Hyresfastigheterna värderas utifrån motsvarande bostadsrättspriser så det är värt att komma ihåg att substansvärdet är känsligt för utvecklingen på övriga bostadsmarknaden.

Wallenstam har en stark historik inte minst på börsen där aktien stadigt tuggat sig allt högre. Sedan botten av finanskrisen i slutet av 2008 är kursuppgången 450 procent. Bolaget återköper löpande aktier vilket lyfter nyckeltalen och driver på kursen lite extra. Någon utdelningsaktie är det inte. Direktavkastningen väntas ligga mellan bara 1-2 procent de närmaste åren.

På kort sikt är värderingen av Wallenstam hög och det är egentligen inget att köpa med en placeringshorisont på 3-6 månader. Den aktiva förvaltningen, den omfattande projektverksamheten och det stora suget efter bostäder i allmänhet och hyreslägenheter i synnerhet gör dock Wallenstam till ett bra köp för byrålådan.

För en långsiktig investerare ser vi aktien som köpvärd.

Värdepapper Råd från Placera Kurs vid publicering Sedan publicering
Wallenstam B Köp 99,40 -
Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -